Yo ya lo tengo claro, y me apetece explicarlo para el que quiera basar sus decisiones  en datos actuales, no en premisas que hoy ya no funcionan.

Hola a todos

Hoy voy a escribir sobre algo que ya hace seis años que me explicaron, y que el momento actual ha ayudado a reafirmar todavía más: COMPRAR O ALQUILAR, esa es la cuestión.

En primer lugar debemos aclarar que la sociedad se ha encargado de educarnos en la “cultura de la propiedad”. No está mal, pero nos hemos equivocado de propiedad. LA MEJOR PROPIEDAD ES EL DINERO, pero el problema es que no lo sabemos acumular ni manejar.
¿Alquilar es tirar el dinero? Eso pensaba yo, y por eso pagué mi piso al contado hace ya muchos años. Como me habían inculcado el no tener deudas, y el negocio iba bien, ni siquiera pedí hipoteca.
No voy a decir que fuera tonto, pero sí ignorante, porque no conocía las reglas básicas del dinero (te invito a leer este post que hoy mismo he escrito en otro blog que gestiono)
Lo único que hice fue descapitalizarme, quedarme “tieso”, y tener una propiedad que cuando las cosas se pusieran feas (y se pusieron) no me permitió transformar en dinero (hoy sé que la liquidez es una base en las inversiones)

Vamos a empezar por analizar algunas cosas:
Primero: Tu piso no es una inversión.
Si pensamos en qué quiere decir la palabra inversión nos daremos cuenta de que se refiere a algo que nos da dinero, y me gustaría saber cuanto dinero ingresa tu piso en tu cuenta cada mes. Sería una inversión si después de pagar los 180.000€ que le pediste al banco más los 60.000€ de intereses (¿no te lo dijeron al firmar la hipoteca?) tu pìso te hubiera dado un beneficio.

Segundo: Nos engañamos a nosotros mismos.
¡Ya, pero es que mi piso lo compré por 100 y hoy vale 150! Sí, eso es lo que servía antes, pero me parece que esta crisis nos ha puesto a todos en su sitio. Los bancos pueden cerrar y los pisos pueden bajar de precio…
Aún así, dentro de 30 años, para cuando haya liquidado mi hipoteca, mi piso habrá sido una inversión porque la crisis se habrá recuperado y…¡¡Espera!! ¿Donde viviría entonces? Me iría a otro piso que valdría lo mismo que el mío, o más caro por ser nuevo, quizás.

Tercero: NO es muy inteligente endeudarse por treinta años para no tener la certeza de ganar dinero con el piso.
Para que tu vivienda fuese una buena inversión deberías sacar una rentabilidad media mayor al 3,5% que pagues por el dinero que te prestaron para comprar dicha vivienda.
Eso te obliga a obtener una rentabilidad media del 5% para, después de pagar impuestos, haber tenido un “suma-resta” favorable a tu bolsillo.

Cuarto: ¿Por qué tiene que ser una inversión mi vivienda?
Nos hemos contagiado tanto, y tan rápido, de esta fiebre especuladora, que nos olvidamos de lo que es esencial, debemos tener una casa para vivir, y olvidarnos de negociar con su precio de una posible venta a corto plazo, u otras barbaridades que hemos visto en los últimos años, actitud que ha llevado al país a la quiebra (yo asumo mi responsabilidad, no todo va a ser culpa de los bancos)

Vuelvo al enunciado: ¿COMPRO O ALQUILO?
Ni lo uno, ni lo otro. El truco está en alquilar temporalmente hasta poder pagar al contado tu vivienda. ¿Sabes lo que es el sistema de amortización americano? Claro, si tienes hipoteca la estarás pagando con el sistema de amortización “frances” (que no se usa ni en Francia)
Con tu sistema estás pagando intereses sobre todo en la primera mitad de tu hipoteca. Si te fijas en el recibo, cada mes amortizas un poco más. El sistema americano solapa un producto de capitalización (interés compuesto) al pago de la hipoteca en sí. Al final lo que ocurre es que se cruza lo que debo con lo que tengo.

Lo explico con un ejemplo:
Imagina que pagas un 4% de interés por tu hipoteca. Es un interés sobre una base cada vez menor. Mientras tanto, si tu inversión te da un 4% de rentabilidad, parece que has hecho las paces, pero en realidad es un 4% sobre una base cada vez mayor (eso es el interés compuesto)
No vamos a discutir ahora si el 4% de rentabilidad es posible o no, te invito a que mires las rentabilidades que ha dado la economía en el largo plazo (30 años, como para tu hipoteca) y verás que los 10 y 12% son más que normales, incluso con crisis mayores que esta que hoy vivimos.

Está bien que hoy los jóvenes quieren estar de alquiler antes que comprar, pero no es porque se entienda esto, es sencillamente porque no nos podemos comprar una vivienda con los precios que la especulación ha dejado. El problema es que cuando estamos de alquiler no ahorramos la diferencia entre el precio del alquiler y el que tendría una hipoteca para ese mismo piso.
Otro fallo:
Algunos se hipotecan porque dicen aquello de “por 200€ más al mes…” pero no han comparado bien. Como explico en mi libro “Finanzas para un tonto” deberíamos comparar el alquiler con la hipoteca, NO el alquiler con el piso.
La hipoteca de un piso vale 1000€/mes y el mismo, en alquiler, supone 800€ mensuales. Lo que no se ha tenido en cuenta es que el que se ha hipotecado también debe hacerse cargo del seguro de incendios, de la cuota de la comunidad, del IBI, de las reparaciones por desgaste, de pintar cada ciertos años, de comprar muebles…
Al final paga 1000€ de hipoteca y 300€ más de gastos varios (si prorrateamos esos pagos en meses) y la diferencia real con el alquiler es de 500€ al mes.
¿CUAL ES LA CLAVE? Ahorrar esos 500€ mensuales, ponerlos a trabajar en un producto financiero de capitalización y dejar que el dinero se acumule a interés compuesto para poder acumular en 20 años el dinero suficiente como para pagar un piso al contado.

LA DIFERENCIA es que el hipotecado pagará 2 pisos en 30 años, si contamos los intereses, y el alquilado pagará un piso al contado en solo 20 años, y después de descontar el gasto del alquiler le habrá salido bastante más barato que al primero (sin contar con los sustos que le han dado las subidas del euribor, cosa que no afecta a los alquileres, que suben el IPC)

¿Intangibles? También los hay, pero casi todos positivos. Lo que en España diríamos es que el piso no es nuestro. Lo que yo diría es que el alquiler te va a dar una movilidad que no tienes con la hipoteca.
¿Y si pierdes tu trabajo y encuentras otro a 90 Kms? ¿Y si no te gustan los nuevos vecinos? ¿Veis a qué me refiero?

No os voy a explicar la fórmula, pero si el alquiler es un 4% más barato que la compra… ¡¡¡ NO LO DUDES, ALQUILA !!!

Un apunte, para acabar: Si alguna vez me véis con un coche nuevo, seguramente será de alquiler, ya he hecho las cuentas.

Salu2

Juan Marín Pozo

Anuncios